Le taux d'endettement à 35 % : ce que les banques regardent vraiment

Le taux d'endettement maximal n'est pas une coutume bancaire, c'est une norme. Elle résulte d'une décision du Haut Conseil de stabilité financière, l'instance chargée de la surveillance du système financier français, devenue juridiquement contraignante pour les établissements de crédit à compter de janvier 2022. Auparavant, il s'agissait d'une simple recommandation, appliquée avec une grande latitude.

Cette norme fixe deux limites cumulatives. Le taux d'effort de l'emprunteur ne doit pas excéder 35 % de ses revenus, assurance emprunteur comprise. Et la maturité du crédit ne doit pas dépasser vingt-cinq ans, une durée pouvant être portée à vingt-sept ans lorsque l'entrée en jouissance du bien est différée, par exemple dans le neuf, ou lorsque les travaux représentent une part significative du coût total de l'opération.

Le point le plus souvent oublié est que ces 35 % s'entendent assurance comprise. Cela n'a rien d'anecdotique : sur un profil un peu plus âgé ou présentant un antécédent de santé, le coût de l'assurance emprunteur peut à lui seul consommer une part sensible du ratio. C'est une des raisons pour lesquelles la question de l'assurance doit se traiter en même temps que celle du prêt, et non après.

Le calcul est une division simple : on rapporte le total des charges d'emprunt mensuelles au total des revenus mensuels nets, et on multiplie par cent. La difficulté n'est pas dans l'opération, elle est dans le contenu des deux termes, qui obéit à des conventions précises que les simulateurs grand public simplifient souvent à l'excès.

Au numérateur figurent la mensualité du futur crédit immobilier assurance comprise, ainsi que toutes les mensualités de crédits en cours qui courront encore après l'opération : crédits à la consommation, crédits auto, crédits renouvelables même partiellement utilisés. Les loyers de location avec option d'achat et de location longue durée sont assimilés à des charges de crédit par la quasi-totalité des établissements. S'y ajoutent les pensions alimentaires que vous versez. Le loyer de votre logement actuel n'y figure pas si vous achetez votre résidence principale, puisqu'il disparaît, mais il y figure si vous conservez ce logement, par exemple dans le cadre d'un investissement locatif.

Au dénominateur, on retient les revenus nets avant impôt et stables : salaires, primes récurrentes lissées sur deux à trois ans, revenus d'indépendant appréciés sur les derniers exercices, pensions de retraite. Les revenus variables sans historique suffisant sont écartés ou fortement minorés. Les allocations sont retenues de façon inégale selon les établissements, souvent partiellement et seulement si les enfants sont jeunes. Les revenus locatifs, eux, font l'objet d'un traitement particulier.

Les loyers perçus ne sont jamais retenus à cent pour cent. Les établissements appliquent un abattement, généralement de l'ordre de vingt à trente pour cent, destiné à couvrir la vacance locative, les charges non récupérables, la gestion et les impayés éventuels. Un loyer de mille euros n'est donc pris en compte que pour sept cents à huit cents euros environ, selon la politique de l'établissement.

Au-delà de cette pondération, deux méthodes de calcul coexistent et elles ne produisent pas du tout le même résultat. La méthode classique ajoute les loyers pondérés au dénominateur et les mensualités des prêts locatifs au numérateur. La méthode dite différentielle, ou par compensation, retranche les loyers pondérés des mensualités correspondantes et n'inscrit au numérateur que le solde, lorsqu'il est positif.

Pour un investisseur disposant déjà de plusieurs biens, l'écart entre les deux méthodes peut être de plusieurs points de taux d'endettement, et donc faire la différence entre un accord et un refus. Toutes les banques n'appliquent pas la même méthode, et certaines la font varier selon le profil. Savoir vers quel établissement orienter un dossier patrimonial fait partie du travail de montage : c'est souvent plus déterminant que la négociation du taux.

La norme du Haut Conseil de stabilité financière prévoit explicitement une marge de flexibilité. Les établissements peuvent déroger aux critères de taux d'effort et de durée sur une fraction de leur production trimestrielle de crédit, fixée à 20 %. Cette marge n'est pas libre d'emploi : elle doit être majoritairement affectée au financement de la résidence principale, et une part significative doit bénéficier aux primo-accédants.

Cela a deux conséquences pratiques. D'abord, un dossier peut être financé au-delà de 35 % sans que la banque commette la moindre irrégularité, à condition qu'elle dispose encore de marge et que le profil justifie son emploi. Ensuite, cette marge est une ressource rare que chaque établissement gère selon sa production du trimestre : le même dossier peut passer en janvier et être refusé en mars, non pour des raisons tenant à l'emprunteur mais à l'enveloppe disponible.

Les profils qui bénéficient le plus souvent de cette flexibilité présentent des caractéristiques communes : des revenus élevés laissant un reste à vivre confortable même à taux d'effort important, un apport significatif, une épargne résiduelle après opération, une perspective d'évolution professionnelle documentée, ou l'achat d'une résidence principale par un primo-accédant. À l'inverse, l'investissement locatif mobilise rarement cette marge.

Le taux d'endettement est un ratio, donc une donnée relative. Il ne dit rien de la situation concrète du ménage une fois les échéances payées. C'est le rôle du reste à vivre, c'est-à-dire de la somme qui demeure disponible chaque mois pour l'alimentation, l'énergie, les transports, la scolarité et les imprévus, une fois toutes les charges de crédit acquittées.

Cette notion n'a aucune définition légale : chaque établissement applique son propre barème, généralement exprimé sous forme d'un montant minimal par adulte auquel s'ajoute un montant par enfant à charge, parfois modulé selon la zone géographique. Certaines banques raisonnent plutôt en quotient familial, en divisant le reste à vivre par le nombre de parts du foyer.

C'est ce qui explique une réalité contre-intuitive : deux dossiers au même taux d'endettement peuvent recevoir des réponses opposées. Un ménage disposant de revenus élevés supporte sans difficulté un taux d'effort de 37 %, parce que les 63 % restants représentent une somme confortable. Un ménage aux revenus modestes peut être refusé à 31 %, parce que le reliquat ne permet pas de vivre décemment. Le ratio n'est qu'un filtre : le reste à vivre est la décision.

Le saut de charge mesure l'écart entre ce que vous consacrez aujourd'hui au logement et ce que vous y consacrerez demain. On compare votre loyer actuel, augmenté de votre effort d'épargne mensuel régulier, à votre future mensualité augmentée des charges nouvelles : taxe foncière lissée, charges de copropriété, surcoût énergétique éventuel.

Si la future charge est proche de la charge actuelle, le dossier est considéré comme sécurisé : vous avez déjà démontré votre capacité à assumer ce niveau de dépense. Si elle est nettement supérieure, la banque cherche des éléments compensatoires : une hausse de revenus programmée, une épargne constituée régulièrement, la fin prochaine d'une autre charge. Un saut de charge important sans contrepartie est un motif de refus fréquent, y compris sur un dossier respectant les 35 %.

Le dernier élément d'analyse, et le plus impitoyable, est la tenue des comptes. Les trois derniers mois de relevés bancaires sont lus ligne par ligne. Des découverts récurrents, des rejets de prélèvement, des recours au crédit renouvelable ou des dépenses de jeux d'argent pèsent souvent plus lourd qu'un apport insuffisant. La bonne nouvelle est que c'est le seul critère sur lequel on peut agir rapidement : trois à six mois de relevés irréprochables avant le dépôt d'un dossier changent réellement sa lecture.