Simulation de prêt immobilier : ce que le calcul dit, et ce qu'il oublie

Un simulateur de prêt immobilier résout une équation unique : à partir d'un capital, d'un taux et d'une durée, il déduit une mensualité. La formule est celle de l'annuité constante, où la mensualité vaut le capital multiplié par le taux périodique, divisé par un moins ce même taux périodique majoré d'un, élevé à la puissance moins le nombre d'échéances. Rien de plus, rien de moins. Inversé, le même calcul donne le capital finançable à partir d'une mensualité cible.

Cette mécanique est exacte, mais elle est aveugle. Elle ne sait pas si vos revenus sont pérennes, si votre saut de charge est tenable, si vos relevés de compte présentent des découverts, ni si le bien que vous visez à Dreux, Houdan ou Anet vaut réellement le prix affiché. Une banque, elle, regarde tous ces points avant de regarder la mensualité. C'est pourquoi une simulation en ligne doit être lue comme un ordre de grandeur, pas comme une réponse.

Le premier angle mort est le reste à vivre. Deux ménages endettés à 33 % ne sont pas comparables : l'un gagne 3 000 euros nets à deux avec deux enfants, l'autre 9 000 euros nets sans personne à charge. Le second passera, le premier probablement pas, alors que les deux affichent exactement le même ratio. Les grilles bancaires raisonnent en euros disponibles par unité de consommation, jamais en pourcentage seul.

Le deuxième angle mort est le saut de charge, c'est-à-dire l'écart entre ce que vous payez aujourd'hui pour vous loger et ce que vous paierez demain. Passer d'un loyer de 700 euros à une mensualité de 1 300 euros représente un doublement de l'effort mensuel : les établissements vérifient que vous avez déjà démontré, par une épargne régulière, votre capacité à absorber cette différence. Le troisième angle mort tient à la nature des revenus : un simulateur additionne, une banque pondère et écarte.

Une mensualité n'est pas un bloc. Elle contient une part de capital amorti, une part d'intérêts et, presque toujours, une prime d'assurance emprunteur. En début de prêt, la part d'intérêts domine largement ; elle diminue à mesure que le capital restant dû baisse. C'est la raison pour laquelle un remboursement anticipé fait gagner d'autant plus qu'il intervient tôt.

Le seul indicateur qui permet de comparer honnêtement deux offres est le taux annuel effectif global. Il intègre le taux nominal, l'assurance, les frais de dossier, les frais de garantie et les éventuels frais de tenue de compte. Une offre à 3,45 % avec une assurance groupe à 0,36 % peut coûter plus cher qu'une offre à 3,55 % avec une délégation à 0,10 %. Les simulateurs grand public affichent presque tous le taux nominal seul, ce qui rend leurs comparaisons trompeuses.

Une étude de faisabilité part du sens inverse. Au lieu de calculer une mensualité, elle vérifie qu'un établissement précis, avec sa grille du moment, accepterait votre dossier tel qu'il est. Cela suppose de connaître les politiques d'octroi en vigueur : certaines banques refusent les CDD quelle que soit l'ancienneté, d'autres les acceptent dès trois ans de continuité dans la même branche. Certaines pondèrent les revenus locatifs à 70 %, d'autres à 80 % sur du meublé géré.

Sur le secteur de Bû, de Dreux et de Houdan, cette connaissance des grilles change concrètement l'issue d'un dossier. Un même acquéreur peut recevoir un refus sec d'un établissement et un accord de principe d'un autre la même semaine, sans qu'aucune donnée de son dossier n'ait changé. L'étude de faisabilité consiste à choisir la porte avant de frapper, plutôt qu'à frapper à toutes.

Plus les données d'entrée sont exactes, plus la simulation approche la réalité. Rassembler les pièces avant le premier échange fait gagner une à deux semaines sur l'ensemble du processus, et évite les mauvaises surprises au moment du dépôt. Une simulation faite sur des revenus arrondis à la hausse ne rend service à personne.

Pensez aussi aux frais qui n'apparaissent jamais dans les simulateurs et qui pèsent lourd sur le plan de financement : frais de notaire, frais de garantie, frais de dossier, frais d'agence si le mandat est à la charge de l'acquéreur, et budget travaux si le bien en réclame. Sur un achat dans l'ancien en Eure-et-Loir, l'enveloppe annexe représente couramment 8 à 10 % du prix.