Rachat de crédit immobilier : renégocier ou faire racheter votre prêt

La renégociation se traite avec votre banque actuelle. Le prêt n'est pas soldé, il est modifié par un avenant qui indique le nouveau taux, le nouvel échéancier et le coût total du crédit recalculé. Comme le contrat initial survit, il n'y a ni indemnité de remboursement anticipé, ni nouvelle garantie à constituer, ni mainlevée d'hypothèque à payer. La banque facture en général des frais d'avenant, souvent compris entre quelques centaines d'euros et 1 % du capital restant dû.

Le rachat, lui, fait intervenir un établissement concurrent qui solde votre prêt et vous en accorde un nouveau. Vous repartez sur un contrat neuf, donc sur une facture de frais neuve : indemnités de remboursement anticipé versées à l'ancienne banque, frais de dossier du nouveau prêteur, constitution d'une nouvelle garantie et, si votre prêt était hypothéqué, mainlevée chez le notaire. C'est presque toujours l'option la plus chère à l'entrée, et parfois la seule qui aboutisse quand la banque d'origine refuse de bouger.

Une renégociation ou un rachat ne se juge pas au feeling. Trois conditions doivent être réunies simultanément, et la plupart des dossiers que nous refusons échouent sur l'une d'elles. D'abord l'écart de taux : en dessous de 0,70 point entre votre taux actuel et le taux de marché, les frais absorbent le gain dans la majorité des cas. Ensuite le capital restant dû : sous 70 000 euros, le gain en valeur absolue devient trop faible pour justifier les frais fixes de l'opération.

Le troisième critère est le moins connu et le plus déterminant : votre position dans la durée du prêt. Un crédit amortissable concentre les intérêts sur ses premières années, parce qu'ils sont calculés chaque mois sur un capital restant dû encore élevé. Passé la moitié de la durée, vous remboursez surtout du capital, et baisser le taux ne porte plus que sur une assiette d'intérêts résiduelle. C'est pourquoi une opération sur un prêt de vingt ans entamé depuis quatorze ans n'a presque jamais d'intérêt, même avec un écart de taux confortable.

Ces seuils expliquent une différence que nous observons entre nos deux départements. Sur les acquisitions récentes du secteur de Dreux, de Chartres ou de l'est de l'Eure-et-Loir, les montants empruntés dépassent rarement 200 000 euros et le critère du capital restant dû devient vite limitant. Sur Houdan, Mantes-la-Jolie et l'ouest des Yvelines, où les prix au mètre carré sont sensiblement plus élevés, le capital restant dû reste au-dessus du seuil bien plus longtemps, et une opération conserve un intérêt jusqu'à un stade plus avancé du prêt.

Les indemnités de remboursement anticipé sont encadrées par le code de la consommation : elles ne peuvent excéder le plus faible des deux montants suivants, six mois d'intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, ou 3 % du capital restant dû. Sur un capital restant dû de 180 000 euros à 3,40 %, cela représente environ 3 060 euros au titre des six mois d'intérêts, contre 5 400 euros au titre des 3 % : c'est le montant le plus faible qui s'applique. Certains contrats prévoient une exonération, notamment en cas de mutation professionnelle, de décès ou de cessation forcée d'activité, il faut vérifier la clause avant tout calcul.

S'y ajoutent les frais du nouveau prêteur. Les frais de dossier tournent autour de 1 % du capital emprunté, souvent plafonnés entre 800 et 1 500 euros et parfois négociables. La nouvelle garantie représente le poste le plus lourd : une caution mutuelle coûte de l'ordre de 1 à 1,5 % du montant emprunté, avec une part restituable en fin de prêt, tandis qu'une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers ajoute des frais d'acte notariés. Si votre prêt actuel est hypothéqué, la mainlevée se facture en plus, généralement entre 0,3 et 0,7 % du montant initial du prêt.

C'est l'erreur que nous corrigeons le plus souvent dans les dossiers qui arrivent au bureau de Bû. Une proposition de rachat qui fait passer votre mensualité de 1 180 à 940 euros paraît excellente, jusqu'au moment où l'on regarde la durée : elle a été rallongée de six ans. Le gain mensuel est réel, mais le coût total, lui, a augmenté. Baisser une mensualité en étirant la durée n'est pas une économie, c'est un rééchelonnement.

La seule comparaison honnête consiste à additionner ce qu'il vous reste à payer sur votre prêt actuel jusqu'à son terme, puis à additionner le coût total du nouveau montage, frais compris, et à comparer les deux nombres. Si l'écart en votre faveur ne couvre pas au moins les frais engagés, l'opération ne vaut pas la peine. Nous présentons systématiquement ces deux totaux côte à côte, et il nous arrive régulièrement de conclure qu'il faut rester sur le prêt en cours et se contenter de changer d'assurance emprunteur, qui produit souvent un gain supérieur pour un dixième du tracas.