Capacité d'emprunt : comment les banques la calculent vraiment

Le taux d'endettement se calcule en divisant la somme de vos charges d'emprunt mensuelles par la somme de vos revenus mensuels nets, le tout multiplié par cent. La subtilité tient au contenu des deux termes. Au numérateur figurent la future mensualité assurance emprunteur comprise, l'ensemble des crédits en cours quelle que soit leur nature, les pensions alimentaires versées et, en cas de conservation d'un logement loué, le loyer résiduel. Le point le plus souvent oublié est l'assurance : elle fait partie intégrante du calcul et représente couramment 5 à 15 % de la mensualité.

Au dénominateur, on retient les revenus nets avant impôt, mais uniquement ceux jugés pérennes. Les salaires de CDI hors période d'essai et les traitements de fonctionnaires titulaires sont retenus intégralement. Les revenus locatifs, les primes, les revenus non salariés et les prestations sociales font l'objet de traitements spécifiques, développés plus bas. Deux dossiers présentant les mêmes chiffres bruts peuvent ainsi afficher des taux d'endettement séparés de plusieurs points, selon la façon dont chaque établissement retraite ces lignes.

La norme du Haut Conseil de stabilité financière, devenue juridiquement contraignante en 2022, fixe deux plafonds : un taux d'effort maximal de 35 % assurance comprise, et une durée maximale de vingt-cinq ans, portée à vingt-sept ans lorsqu'un différé d'amortissement de deux ans au plus est justifié, notamment pour une vente en l'état futur d'achèvement, une construction ou des travaux représentant au moins 10 % du coût de l'opération.

La norme prévoit toutefois une flexibilité qui explique une grande partie des écarts observés en pratique. Les établissements peuvent déroger à ces plafonds sur une part de leur production trimestrielle de nouveaux crédits, fixée à 20 %. Cette marge est elle-même fléchée : au moins 70 % doivent bénéficier à l'acquisition d'une résidence principale, et au moins 30 % de l'ensemble à des primo-accédants. Concrètement, cela signifie qu'un dossier légèrement au-delà de 35 % peut passer, mais qu'il entre en concurrence avec les autres dossiers dérogatoires du trimestre. La date de dépôt dans le trimestre a donc une influence réelle sur l'issue.

Le reste à vivre correspond à ce qui subsiste une fois toutes les charges de crédit et les charges fixes déduites des revenus. C'est un montant en euros, pas un pourcentage, et c'est très souvent lui qui décide. Un couple sans enfant gagnant 6 000 euros nets et endetté à 36 % conserve environ 3 800 euros pour vivre : le dossier sera étudié. Une famille de quatre personnes gagnant 2 800 euros nets et endettée à 32 % conserve environ 1 900 euros pour quatre : le dossier sera probablement refusé, malgré un ratio meilleur.

Les établissements raisonnent en euros par unité de consommation ou par personne au foyer. Les seuils varient d'une grille à l'autre, mais l'ordre de grandeur le plus fréquemment retenu tourne autour de 800 à 1 000 euros pour le premier adulte, quelques centaines d'euros pour le second, et 300 à 400 euros par enfant à charge. Certaines banques appliquent un quotient familial minimal plutôt qu'un reste à vivre global. Les charges courantes réellement prises en compte incluent souvent les charges de copropriété, la taxe foncière et les frais de transport quotidiens, ce qui compte sur des trajets domicile-travail vers Paris depuis Dreux ou Mantes-la-Jolie.

Le saut de charge mesure l'écart entre votre effort de logement actuel et votre effort futur. On le calcule en comparant la future mensualité, charges de copropriété et taxe foncière incluses, à la somme de votre loyer actuel et de votre épargne mensuelle constatée. Si vous payez 800 euros de loyer, que vous épargnez 400 euros par mois de façon régulière et que votre future mensualité s'établit à 1 150 euros, votre saut de charge est négatif : vous avez déjà prouvé que vous supportiez un effort supérieur. C'est l'argument le plus solide qu'un dossier puisse présenter.

À l'inverse, un saut de charge de plusieurs centaines d'euros sans historique d'épargne alerte immédiatement l'analyste. La vérification se fait sur les relevés bancaires des trois à six derniers mois, et un virement automatique vers un livret pèse davantage qu'un versement irrégulier. C'est la raison pour laquelle nous recommandons souvent, aux acheteurs dont le projet n'est pas immédiat, de mettre en place une épargne programmée du montant de l'écart pendant six à douze mois. L'effet sur la lecture du dossier est mesurable.

Tous les revenus ne se valent pas dans le calcul. Les revenus locatifs sont le plus souvent retenus à hauteur de 70 %, l'abattement de 30 % couvrant la vacance locative, les impayés, les charges non récupérables et la fiscalité. Deux méthodes coexistent : la méthode par intégration, qui ajoute ces 70 % aux revenus, et la méthode différentielle, qui retranche du revenu la différence entre la mensualité du prêt locatif et le loyer pondéré. La seconde est plus sévère et fait basculer certains dossiers d'investisseurs.

Les primes et le variable suivent une autre logique : ils ne sont retenus que s'ils présentent un caractère récurrent, généralement établi sur deux à trois années de bulletins ou d'avis d'imposition, et ils sont alors lissés en moyenne. Une prime exceptionnelle versée une seule fois est écartée. Les heures supplémentaires régulières sont souvent retenues partiellement. Pour les travailleurs non salariés, la référence est la moyenne des deux ou trois derniers exercices, avec une lecture différente selon le statut juridique : rémunération du gérant et dividendes pour une société, bénéfice pour une entreprise individuelle. Les allocations familiales sont retenues quand les enfants sont jeunes, les pensions de retraite intégralement, les allocations chômage jamais.